房价涨3倍,开发商"举报"和谐无证销售起诉业主!法院这样判

来:   作者:  刊登于:2018-08-09 11:19:15  

2016年8月,西安市民陈女士一次性支付166万余头通过中认购的方法购买了枯杉庄园房屋一套。少年后,在房价飞涨的背景下,开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)因为就没有预售许可证为由,以12称业主分别从诉至法院,要求确认内部认购合同无效。

华商报记者了解到,美高梅国际游戏网站4月,其他一个被诉业主李女士和开发商确认合同无效纠纷一案就在长安区法院开庭审理,法院6月8日下达一审判决书,判决双方缔结的内部认购合同无效。

签订内部认购合同

购房者当天出120万全款

枯杉庄园项目又名澜香山项目,由于闻天公司支付建设。2016年4月25日,李女士与闻天公司签订《枯杉庄园内部认购合同》同份,认购闻天公司支付建设的在长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。

双方在认购合同中约定的内容包括:认购房源销售面积约200平方米,认购房源销售总价172万元;乙方李女士选择总房价款100%会比例,根据付款比例,开发商给予总房价款7折优惠,优化后总价120.4万元;李女士应被2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。

合同还约定,合同签订后,甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》经常,还不得与程序三在签订该房屋的《商品房里认购合同》或者《商品房买卖合同》,连应在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》经常,甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

合同签订当天,李女士即缴纳120.4万元购房款,闻天公司出具了收据。

少年后购房者被诉

开发商称不取得预售证

和李女士同的购房者有12人口,买的都是联合排别墅。在此前的采集中,同个购房者说,按规定,他们等待开发商通知,在约定的时间内办购房相关手续,连正式签订《商品房买卖合同》。但是今后,购房者多次之售楼部,“刺探正式购房合同签订事宜,他们还一拖再拖。”

依照购房者说,美高梅国际游戏网站2月初,他们不但没等来办购房手续的通知,相反相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》,称双方当初所签认购合同依法应为无效,要求购房者在接受信件三日内到商店处理相关事宜。依照函而来的还有一份民事起诉状。

闻天公司的诉讼请求是确认双方缔结的《枯杉庄园内部认购合同》无效,诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时,双方都明知闻天公司支付建设的紫杉庄园项目没有预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《城市商品房预售管理方法》先后六条的规定,双方缔结的合同也无效合同,无效合同于开始不发生法律效力。

涉案美高梅游戏已涨数倍

购房者认为开发商恶意诉讼

闻天公司选择以购房者所在地起诉,包括阎良、长安、莲湖等法院均发生诉讼。

美高梅国际游戏网站4月,李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。针对开发商的诉讼请求,李女士请求法院驳回,它认为闻天公司系恶意诉讼,那个为所售商品房项目不做预售许可证为由诉请确认合同无效,该诉求不能建立,应依法驳回;闻天公司和它所订的《枯杉庄园内部认购合同》有关双方真实意思表示,内容不违背法律法规的规定,该合同合法有效,闻天公司已经接收了它全部购房款,必须依法依约履行合同义务。

此外,李女士提出,闻天公司在接受任何购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》,并且因其欠缺预售证为由起诉确认合同无效,那个目的显然是因为房价上涨而不愿卖房,“对于如此丧失诚实,恶意追求不正当利益的毁约行为,必须给予取缔”。

根据其中几位业主的合同计算,签合同时每平方米折后价格差不多为六七千头,如果目前该美高梅游戏售价已涨到2万多元,凡是原来价格的3倍多。

长安区房管局

已经处罚开发商无证销售

长安区法院认定,2016年8月3日,长安区房管局对涉案项目进行检查,察觉该项目不做销售手续,涉及无证销售,被同年8月9日作出处理决定,责令闻天公司已一切销售行为和和房子销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改,连对违规销售的房屋逐一清退;赶忙办理有关建审手续。继闻天公司仍不做商品房预售许可证。2018年3月1日,长安区住房保障和房子管理局为闻天公司在涉案项目不取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售的行,针对闻天公司与行政处罚,即使责令停止销售活动,补办许可证,连处罚款72万余头。同年3月5日,闻天公司缴纳罚款。

庭审中,被告李女士承认双方当事人所订的《枯杉庄园内部认购合同》有关事实上的房屋买卖合同。庭审后,法院向被告在释明合同无效的果,被告在坚持合同有效,坚持要求原告交房。法院另�后鳎�涉案项目已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程计划许可证》,《修建工程施工许可证》。

争议焦点为认购合同性质

一审判决合同无效

长安区法院认为,依法成立的合同,被法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,和买受人订立的商品房预售合同,应该肯定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以肯定有效。”先后五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》先后十六条规定的商品房买卖合同的重要内容,并且出卖人已经按照预定收受购房款的,该协议应当肯定为商品房买卖合同。”

法院认为该案争议焦点应为原、被告双方所订的《枯杉庄园内部认购合同》的性质,如果涉案合同系商品房预售合同,虽然应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定确认该合同也无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同,因为原告闻天公司在本案起诉前仍不取得商品房预售许可证,所以原、被告双方缔结的欠合同应为无效合同。此外,判决中还如,法院已经向被告李女士释明合同无效的结果,因为法庭辩论已经结束,还李女士仍坚持其答辩意见,“所以其可另案起诉,此案不予受理。”

6月8日,长安区法院一审判决,原告与被告签订的《枯杉庄园内部认购合同》无效。

购房者已上诉

连起诉开发商要求做网签

依照了解,李女士对一审判决不服,已经提出上诉,二审将在近日开庭。

在一审判决书中,华商报记者注意到,被告李女士已经在争鸣中提出,针对闻天公司恶意诉讼,被告应当提起反诉,但是因为原告并未明确本案所涉及合同的性质,所以请求法庭对这个予以释明,被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求。

那么,它是否提出了反诉呢?此案代理律师胡春梅告诉华商报记者,辩论的时候起反诉的想法,但是因为这合同性质不明显,导致反诉请求也不明显。合同如果是预约合同(当事人之间约定将来签订一定合同的合同),反诉请求只能是要求签订本约(又称本合同,依靠为通过实践预约而立的合同);合同是按照约,即使可以要求网签、交房、办证等。新兴已明显了合同也本约,但是本诉是确认的诉,法庭不接受给付之诉的请求,所以无法反诉。但是,李女士已经在雁塔法院上诉,要求开发商办理网签手续。

以前华商报报道的其他一头案件中,购房者陈女士与闻天公司的隔阂已被7月27日在莲湖区法院开庭,目前没有宣判。

律师说法

这份判决不利于维护市场诚信

陕西稼轩律师事务所律师谢静认为,房地产开发商作为专业机构,在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下,和购房人签订合同,继又因该条款为由请求法院承认合同无效,见面在结果上造成违约者会因为其违约行为获利,如果购房人却要负担支付更多价款重新购房,甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果,该结果无法实现当事人之间利益的平衡,不利于维护市场诚信。

依法成立的合同对当事人有法律约束力,当事人应当依照诚实信用原则下权力、实行义务。《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》都规定了民法中一致件重要的中心标准即“诚实信用原则”,那个目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平,那个作用机制就是利益平衡机制,给予法官在利益平衡及的自由裁量权。

谢静认为,对于类似案件,在判断合同是否有效之外,再应主要关注合同无效后当事人之间的过错责任划分,如果开发商存在恶意违约情形,虽然应对购房人因为合同无效造成的损失而房屋上涨差价损失或资本占用损失等实际损失予以赔偿。购房人如果遇房地产开发商恶意违约的情况,可以要求开发商承担为其原因造成合同无效所导致的实际损失,保护自己权益。

房价上涨购房者受损

开发商应赔偿

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良认为,尤其重要的是,因为合同无效给购房者造成了预期经济利益损失(即使房屋上涨的差价)岂弥补?因为开发商当时未取得预售证,购房者也理解,所以双方都发生错误。但是开发商作为有办理预售证义务的核心资格,有大部分责任,应承担为房上涨给购房者带来的损失。

一方面,如果购房者购房时并不了解开发商未取得预售证,那么开发商则在欺诈,但是,法律后果不同。立即同法律后果是,商品房由购房者归还给开发商,房由开发商所有;如果开发商需往购房者返还已付购房款和利息、连可当不超越已付购房款一倍的赔偿责任。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》先后九条:出卖人订立商品房买卖合同时,有下列情形之一,导致合同无效或者为取消、消除的,买受人可以请求返还已付购房款和利息、赔偿损失,连可以请求出卖人承担不超越已付购房款一倍的赔偿责任:(同)故隐瞒没有取得商品房预售许可证明的真情或者提供虚假商品房预售许可证明。

合同无效让购房人

担负了经贸风险

漫长关心美高梅游戏领域案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌分析,在商品房买卖的法律体系里有少数种合同,一个是认购书,称预合同,此外一个是正式的商品房买卖合同。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》发生三只规定:同是没有预售许可证的买卖合同无效;第二是如认购合同内容详细可以肯定为买卖合同;其三是如开发商隐瞒没有预售许可证的真情需要惩罚性赔偿。

徐斌认为,判决认购合同无效,虽然符合法律规定,但是违背了保障购房人利益的立法本意,被购房人承担了开发商的商业风险。

判决没问题

但是同时明显丧失公平正义

西安市律协建筑工程和房地产专业委员会委员、北京市盈科(西安)律师事务所合伙人律师薛鹏认为,只地看,判决没有问题,但是这样的判决又明显丧失公平和正义,并且是针对开发商恶意违约的纵容和鼓励,同份缺乏公信力的判决就是同份糟糕的判决,况且还发生一个很恶劣的社会影响。此案中,法院实际上也是理解对方在恶意违约,只是当没有既能抱现今法律的规定,并且能保护购房者利益的解决方案而已。

薛鹏说:“自己认为法院完全可以根据合同无效时,要求过错一在赔偿对方以这所遭受的损失来判断,这样即使认定双方还发生错误,啊可以保护购房者的部分利益,并且,如果从过错责任来说的话,购房者在当时方面举证得当的,凡是完全可以证实开发商应承担主要过错,立即为完全符合《民法通则》、《民法总则》、《合同法》受到关于合同无效的固定规定。如果购房者所遭受的损失在本案中尽管是房屋差价损失。”

外地案例:购房者起诉要求赔房屋差价

法院判决开发商赔偿110万元

依照华商报记者查询,开发商以团结管预售证为由起诉购房者并不首次。

2016年8月来报道称,15年前,韩先生交纳首付款购买了由首都某房地产公司支付的同套公寓,但是由于该项目五证不都,他迟迟没有拿到美高梅游戏证,啊无法办理贷款。多年后,即使在房价已涨五六倍时,开发商以无商品房预售许可证为由主动起诉业主,要求确认当初签订的购房合同无效,多业主因此拿到了合同无效的判决。

首都朝阳区买公寓

房价上涨5倍多 开发商要“毁约”

立即,因为收开发商的广告宣传,韩先生来位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房,绣着了同套已是现房的99平方米的旅馆。

2001年7月,双方缔结《北京市内销商品房预售契约》,房款总额为19.3万余头。根据约定,韩先生交纳了接近7万元首付款后,但是入住该房屋,其他房款由开发商协助办理银行按揭贷款。上缴了首付款后,韩先生饰入住。但是由于开发商五证不都,不但美高梅游戏证办不下去,按揭贷款也无法办理,所以他迟迟不缴纳余款。

2006年以后,和地方房价已涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院,要求确认其及购房人签订的《北京市内销商品房预售契约》无效,取消已经卖的美高梅游戏,不但要求购房人腾房,还要求他们开发这些年来的房屋使用费即房租。开发商理由是:那时售房时尚未取得房屋预售许可证,根据有关法律法规的规定,那个及购房人所订的商品房预售契约应属无效合同。

法院一审判“合同无效”

再审后强制推行腾退公寓

2008年,韩先生被开发商告上法庭,事先已有多名业主被起诉。开庭时,开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证,但是受韩先生的否认。但是韩先生和多被告的老板一样,末了还失败了官司。法院承认,到案件审理时,开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证,依照不取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。

2008年6月,法院一审判决双方缔结的《北京市内销商品房预售契约》无效,韩先生要腾房,连依照每月800第一的正规给付开发商房屋使用费;开发商退还韩先生6.9万余头购房款。

韩先生上诉,被拒绝。并且申请再审,2009年6月都高院作出指令二中院再审的支配。2010年初,韩先生夫妻被法院强制推行腾退了宾馆,立即在首都就生这同处在所的夫妻俩为无家可归,已经就借住在朋友家中。

起诉开发商要求赔差价

终于获赔偿

新兴,韩先生起诉开发商,要求其赔偿因《北京市内销商品房预售契约》无效给自己造成的购房溢价损失和装饰费用。律师认为,开发商在无商品房预售许可证的情况下,和购房人签订自制的格式合同,导致商品房买卖合同于确认为无效,有完全责任。房估价价值也133万余头。

法院审理认为,开发商在不取得商品房预售许可证的情况下,因为商品房的名义对外销售房屋并应办理房屋买卖过户手续,以后亦未积极补办相关手续,那个对合同无效负有重要过错。法院经综合考虑后判决涉事地产公司赔偿韩先生房屋差价及装修损失累计110万元。

开发商上诉,2014年3月,三中院终审维持原判。以后,为拿到赔偿款,韩先生在赔偿数额达作出了必然让步,末了与开发商达成执行和,以到了赔偿款。

网友观点

@赵杨:法院判决竟然赶着预售证下来的前无异上,为什么会这样吗?

@桃子叔:因小失大,即使能打赢官司收回房子另行销售,但是你公司的高风亮节呢?

@明日会见更好V5:可以宣判合同无效,但是无证售房本身就是是犯法的行为,取消开发商的房地产开发资质并罚款,还要赔偿购房者的损失。

@天道酬勤:立即被自己思念到广州一起官司,当事人1998年花26万买了一栋房子,2012年拆迁,本来房主以当事人不是当地农民为由,起诉到法院,要求判决买卖合同无效。法院是这样判决的:取消买卖合同,判决拆迁补偿款为14年房屋升值,补款为被告所有,原告承担诉讼费用。

@文丰:无证违规销售,应该重罚,罚得倾家荡产。现在即对他们最宽容,他们才敢协调举报自己。

@何宏文:此案应先追究开发商不诚信并记入黑名单,要不是开发商欺诈,购房户肯定会在别处买同样房价的房屋。开发商用购房者缴纳的定金或购房款开发楼盘,那么相关款项产生的利润应该按资金占比判还给购房者,还应该让开发商赔偿起诉时与购房者交款时的房屋溢价差额。

不如让不诚信像瘟疫一样蔓延

开发商“和谐告自己”无证售房,要求判合同无效,事件一爆出,即使引起轩然大波,因为它挑拨着购房者脆弱的神经――在房价高企的立刻,怀念买房得靠运气“荡一摇”,甚至已经付款签合同的房屋居然也被开发商运用法律讨要回去。如果人们又不安的是,害怕这种不诚信的行为像瘟疫一样蔓延。

发生理性的人数会说:“立即就是买无证房的风险。”实在,追求一时便宜买无证房,虽该承受相应的风险――也许各种证件始终无着,可能会被开发商为利益反噬,但是相信当初买房时,开发商一定没有用这些风险告知购房者,他们只会信誓旦旦地保证:证明迟早会下来的,房迟早是你的。

但是,反转来得太快。在法律得遵守相应的“规则”,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市商品房预售管理方法》进行判决时,被这场诚信风暴裹挟着、也许因房溢价损失半辈子积蓄的购房者该怎样自救呢?也许他们在这场官司里没法找到满意的答案,但是《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》可能会为他们提供一个出口,啊为社会诚信体系提供一个平衡的支点。

此外,案件里还发生一个值得人关心的点,2016年4月8日,西安首场电视问政后,被问政的西安房管局“雷霆出击”,于两以后下派190称房管监督员到188单不取得商品房预售许可证的项目点,蹲点监督无证售房行为,立即媒体进行了大量报道,报道称“使得西安五证不都销售现象得到了控制”。但是,讽刺的是,2016年4月25日,李女士还是和涉事美高梅游戏公司签订了“其中认购合同”。

工作终究是败露了。2016年8月9日,长安区房管局对这个无证销售的种类作出包括“停止一切销售行为”相当在内的拍卖决定。其中起相同条非常值得关注――针对违规销售的房屋逐一清退。但是,真情是行政手段的牵制远远不如利益的驱使,开发商确实对已经销售房屋进行清退,但是是在房价高企的2018年,如果这的房价已不2016年可企及。

同份处理决定作来后如只是作出,如果没落在实处,啊没有人跟进,毕竟就是“同张公文”,它对开发商毫无制约作用,遑论威慑力,这种“不作为”啊间接为开发商的不诚信提供了土壤。

8月4日,西安市住房保障和房子管理局通报五下不诚信房地产公司,责令限期整顿,连视整改情况要自然是否将那纳入联合惩戒体系。

希望有关惩戒措施得以再多把、再有力些,除非真正为开发商套上金箍,不被处罚流于形式,才要房地产市场不断走向正轨,不被诚信在这场风暴中“失去联”。 (高雅梅)

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